10月22日，第八届领航·住房租赁产业国际论坛在北京举办。论坛以存量时代的租户“留存”为主线，学界专家、头部租赁企业、金融机构以及来自宠物、酒店等领域的跨界代表齐聚一堂，围绕产品、社群与资产运营展开交流。

从宠物品牌走进租赁社区，到骑行社群成为留客新招，再到酒店、商业地产与资本市场经验同台碰撞，论坛上的“新鲜事”接连不断。这些跨界探索传递出一个清晰信号：告别规模扩张的住房租赁行业，正在存量时代找到新的生长点。

这一转变，也与政策导向相呼应。近年来，城市更新持续推进，《住房租赁条例》正式施行，REITs相关政策不断完善，住房租赁行业迎来新的发展机遇。中国人民大学国家发展与战略研究院研究员、城市更新研究中心主任秦虹在主题演讲中表示：“城市建设的主战场正由增量扩张开发转向存量更新提质。城市更新为存量物业盘活和租赁住房发展拓展了空间，也意味着行业需要更加关注资产的长期运营能力。”

业态互鉴：在不同经营场景中寻找留存密码

运营能力如何衡量？论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分享了长期运营力评价体系的研究成果，从去化力、留存力、经营力和服务力四个维度，为衡量住房租赁资产的长期运营能力提供了系统参考。

其中，租户留存成为企业关注的重点。如何让租户愿意长期住下来？论坛上，来自住房租赁、酒店、金融投资等不同领域的嘉宾分享了各自的实践经验，从产品服务、兴趣社群到多业态协同，为破解租户留存难题提供了新的思路。

读懂租户，是留住租户的前提。在微型Talk Show环节，华润有巢副总经理孙雪鹏分享了有巢的住户需求洞察：租房正从“过渡性落脚”转向“长期性生活”，租户更加关注居住品质、公共空间和持续性的服务保障。“真正决定租户能否长期留下来的，是持续、稳定的服务确定性。租户的付费重心，正在从一次性的硬件体验转向‘住进去不用操心’。”孙雪鹏表示。围绕这一需求，华润有巢北京豆各庄项目梳理出8条运营标准，覆盖住户24小时生活场景，年均出租率保持在97%以上。

社群运营正从“贴标签”走向“建情感”。泊寓客户研究负责人刘傲然分享的研究显示，社群活动呈现“选择性归属”的特点，兴趣契合才能为邻里联系提供参与理由。base佰舍副总裁吴泽泉在圆桌论坛上介绍了骑行社区的打造经验：“社群不是给租客贴标签，而是给他们一个走出房门的理由。大家一起出发、一起回来，邻居就成了朋友。”base佰舍旗下北京和上海的项目还专设宠物友好楼层，与人宠共居的趋势不谋而合。金地草莓社区、首创城发等企业嘉宾也结合会员体系与社群活动实践展开交流。

好运营，最终要体现为好资产。中海长租公寓管理中心负责人、中海发展酒店管理公司投资负责人张仁勋表示：“中海海堂服务商务客群，中海友里服务城市青年，再加上酒店业务，多条产品线可以承接客户不同阶段的居住需求。客户在体系里留得越久，资产价值就越稳。”

上海城投旗下租赁住宅品牌城投宽庭也提供了参考。目前，城投宽庭已累计运营16个社区、管理超1.7万套房源，进入稳定运营的社区平均出租率保持在90%以上。2024年1月，城投宽庭以旗下社区为底层资产发行保租房REITs，稳定的运营表现正转化为资本市场认可的资产价值。

从资本市场视角看，租户留存的重要性进一步凸显，随着租赁住房、城市更新项目纳入REITs基础资产范围，扩募申报间隔缩短至六个月，稳定的租户留存正成为资产对接资本市场的底气。

跨界合作：当住房租赁遇上宠物友好社区

除了提升服务品质、打造兴趣社群，住房租赁企业也开始探索更具专业性的运营服务。随着租住生活方式日趋多元，一些个性化需求已超出传统社区运营的能力边界，如何借助其他领域的专业经验，为租户创造更好的居住体验？宠物友好社区便是一个值得关注的案例。

ICCRA调研显示，北京有接近40%的青年人携宠租房。对这部分租户而言，宠物已是生活中的重要伙伴，能否携宠入住、社区是否具备友好的养宠环境，正成为影响居住选择的关键因素。

今年9月，玛氏宠物营养旗下希宝品牌联合ICCRA住房租赁产业研究院、华润有巢君工无忧社区举办宠物友好租赁社区构建产学研讨会，共同探索人宠和谐共居的社区运营模式。

“我们希望将玛氏宠物营养在全球宠物友好实践中积累的经验带入社区，在空间规划、设施设置、日常运营到养宠知识等各方面提供支持指引。”玛氏宠物营养中国企业事务部负责人兼玛氏中国公共事务总监鄂婷在圆桌论坛上表示。自2019年起，玛氏已通过“宠享潮生活”项目赋能近40家宠物友好商户，如今这份经验正从城市商圈延伸至租赁社区。

这一合作的特别之处，在于把宠物领域的专业知识带进住房租赁的真实运营场景。例如，华润有巢君工无忧社区已为养宠租户提供上门喂猫等服务，并计划优化宠物活动动线、增设猫咪休憩空间，与住户共同制定文明养宠公约；玛氏则将其在宠物营养、宠物行为与宠物友好实践方面的积累引入社区，通过专业培训和知识普及为社区运营提供支持。

然而，真正的宠物友好社区，远不止“允许养宠”这么简单。携宠租户是否需要集中居住？如何平衡养宠与非养宠住户的居住体验？宠物带来的家具损耗、清洁维护成本如何分担？节假日的宠物照护服务又该如何形成标准化流程？这些看似细小的问题，牵涉空间设计、服务标准、成本管理与商业模式，也为行业提出了值得深入研究的新课题。

对此，赵然在现场表示：“租户需求越来越细，住房租赁企业需要的专业能力，已经超出了传统的空间管理范畴。跨界合作的价值，就在于连接租赁企业与其他领域的专业机构，把专业知识带进真实的居住场景，探索科学、可复制的运营方法。”

养宠租户有了更友好的社区，骑行让邻居成为朋友，不同业态的运营经验也在交流中碰撞出新的火花。住房租赁行业正在用一个个具体而微的创新，回应存量时代的新命题。规模红利退潮之后，行业的“新鲜事”仍在不断发生。